巴黎市政府拟出手压低房价20%

【欧洲时报来米编译】《费加罗报》8月5日报道，巴黎住房紧张是个老大难的问题，继6月提出空置房税翻倍之后，巴黎市政府提出新目标，将首都的房价降低20%，一方面让中产有能力购房，另一方面希望提高租赁收益率，鼓励投资机构重返巴黎住房租赁市场增加出租房房源。因为租金受到管制，只有房价下跌才能吸引投资机构。

巴黎私人租赁市场陷深层危机

据BFMTV报道，法国国家统计与经济研究所（INSEE）和巴黎大区研究所（IPR）5月7日发布的研究报告显示，巴黎市私人租赁住房在2006至2022年间减少了约1.62万套，这一数字似乎并不惊人。然而，结合多项维度更细致的市场监测数据来看，巴黎租赁市场的供需失衡与紧绷程度已达到近年来的顶峰。

首先，公开招租房源呈现断崖式下跌。法国最大房产平台SeLoger的统计显示，截至2024年春季，巴黎市在其平台上的待租房源挂牌总量降至五年来的最低点，较2021年暴跌67%，仅过去一年就缩减了15%。对寻租者而言，这意味着市场上可供选择的“有效房源”正以肉眼可见的速度消失。

其次，求租竞争极其残酷。据房产中介机构FNAIM与LocService监测，巴黎每挂出1套待租房源，平均会收到20至30份合格的租客申请；在每年8至9月的开学高峰期，部分小户型房源的竞争比甚至高达1:50以上。租客在巴黎平均需要耗费3到6个月才能落脚，找房周期是法国其他中小城市的数倍。

再者，房屋闲置与结构转变雪上加霜。巴黎市政府与统计部门的数据指出，巴黎市有高达28%的私人房屋处于“非主要居所”状态，即作为长期空置房、第二居所或短租民宿（如Airbnb）存在，总量近30万套。与此同时，适合普通家庭居住的大户型房源被大量流失，取而代之的是租金更高、流动性极强的精装带家具住房—这类房源在大巴黎地区的总量翻了2.4倍，其中42%集中在巴黎市区。

长期目标压价20%

主管巴黎住房事务的共产党籍副市长雅克·博德里耶（Jacques Baudrier）在6月底就曾宣称：“我的打击对象是第二套住房和空置住房。”此言一出，激起了广大房主的怒火，他们极力捍卫自己出租或不出租房产，以及在首都购置或不购置第二套住房的自由。巴黎市议会随后投票决定，从2027年起将空置住房税翻倍，博德里耶对此欢呼“胜利”。该税收最早将于明年开始上调。以一套50平方米的中等房产为例，税额将从目前的“1500至2000欧元”飙升至“3000至4000欧元”。

在8月的慵懒氛围中，博德里耶再次出手，这一次将矛头指向了巴黎的房价。他表示：“我们的目标是将首都的房价降低20%。自2023年以来房价已经有所下降，这一趋势必须延续下去，以便使房价与家庭收入相匹配。”尽管博德里耶同时明确表示这是一个“长期”目标，但这20%的降幅依然令人咋舌。

博德里耶的目标很明确：将平均每平方米的价格“往下压”，根据大巴黎公证人公会（Chambre des notaires du Grand Paris）的最新数据，目前巴黎房产每平米的均价为9500欧元。人们不难想象，当那些在2020年代初以高价在巴黎购房的自住业主或房东，以及那些计划在短期内买房或即将去公证处办理手续的家庭（自伊朗与美国爆发战争以来，法国房产交易水平一直在放缓）得知这一消息会有什么样的反应。那些原本计划投资对房产进行节能改造的房东又会作何反应？巴黎市政府这一毫不掩饰的新政策，恐将再次火上浇油。在通过租金管制压低了租赁收益之后，巴黎市政府接下来很可能会让成千上万房东在转售房产时的资本收益化为乌有。

让投资机构回归

这位毕业于埃塞克高等商学院（Essec）的副市长认为，巴黎房价下跌只有好处没有坏处。它不仅能让“中产阶级在首都拥有一套房产”，还能让租赁投资者（首先是投资机构）重返巴黎的房产租赁市场。

据房地产专家比齐-卡佐（Henry Buzy-Cazaux）称，“投资机构目前占巴黎租赁市场的不到5%，而大约三十年前这一比例为25%至30%。”因为住房租赁收益率下降，以及办公室和商业地产提供更好的前景，Gecina、Finama（安盟集团旗下）、Generali、安盛（Axa）以及勒芒互助保险（Mutuelles du Mans）等机构已逐步退出巴黎租赁市场。

“我经常召集投资机构负责人开会，”博德里耶对《费加罗报》说，“当我向他们解释说有数百栋空置建筑并要求他们购买时，他们回答说他们的董事会告诉他们要卖出，因为收益率还差1.5到2个百分点。唯一的解决办法就是房价下跌。”

现在，办公和商业地产出租困难，为这些大投资机构的回归提供了一个窗口期。如果巴黎的住宅价格像博德里耶所希望的那样，延续自2023年开始的下跌趋势，那就更是如此了。无论如何，这些大集团更受他的青睐。

“他们进行长期投资，并拥有真正的资产管理方法，”他强调道，这与私人房东形成鲜明对比——私人房东经常被指责目光短浅、不履行对租客的义务且不愿进行房屋翻修。

凭借其强大的财政实力，这些大机构将重启首都的租赁投资，顺便也能让巴黎市政府在房地产投资上放慢脚步。此前，为了实现其雄心勃勃的目标，巴黎市政府在过去几年里一直在推行一项成本高昂的收购私人房产政策。“我们还需要10万到15万套租赁住房，”博德里耶提醒道。

巴黎的房产依然极具吸引力

房地产市场资深专家、同样毕业于埃塞克高等商学院的比齐-卡佐对此表示怀疑。“和雅克·博德里耶一样，我认为巴黎房产有必要大幅降价，”他回应道，“但是，在大多数情况下，房屋空置并非出于主动选择。至于第二套住房的业主，他们不会放弃在巴黎拥有一个落脚点的自由，而且许多人有能力应对提高后的税收。这种威慑作用将非常有限。巴黎市政府或许能让1万套住房重返市场。但这简直是沧海一粟。”

比齐-卡佐补充道：“巴黎是世界上最具吸引力的城市之一。它将保持这一地位，并且永远会有需求。降低房价的唯一方法是在首都周边的大巴黎地区（Grand Paris）建立足够具有吸引力的中心，以吸引人们去那里定居。”但这显然也不是一朝一夕能实现的。

（编辑：李朔）